info@kipr-house.ru
577-260-045
Коммерческая недвижимость в России!!!
Лесоторговая база в Ростовской области.
Объектов недвижимости
Продаётся 2322
Сдаётся 589
Что такое юридическая чистота недвижимости
Термин “юридическая чистота недвижимости” используется сейчас довольно часто, хотя появился сравнительно недавно, первоначально - в профессиональной среде, среди риэлторов. Зачастую, обращаясь в агентство недвижимости и требуя проверки юридической чистоты (а иногда и требуя доказательств оной от продавца), люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие.
В идеальном случае юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Определить же степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.
- Что нужно проверять
- Обстоятельства, влияющие на подготовку и прохождение сделки
- Что проверить очень трудно
Необходимо обратить внимание на ряд моментов:
1. Сделки, ранее проводившиеся с приобретаемой недвижимостью.
Если дом (квартира) — не новостройка, и с ним проводились какие-либо сделки, то именно информацию об этих сделках необходимо проверять.
2. Продавцы квартиры.
Необходимо получить и проверить информацию о собственниках квартиры. Иначе после сделки может выявиться, например, такой факт: продавец на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий, так как у него было помутнение рассудка (что подтверждает справка). Поэтому сделка может быть признана недействительной. Обратите внимание — дееспособности человека лишает только суд!
Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов, и, приобретая квартиру, где отсутствует согласие супруга, человек рискует через некоторое время судиться с обиженной “половиной”.
Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также, не отозвана ли она (и жив ли человек, её выдавший). В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную недвижимость хотел бы получить сам).
3. Документы на недвижимость.
Необходимо обратить внимание на документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов: договоры купли-продажи, мены, дарения — есть и более экзотические (а значит, сложные) — договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение. Все это должно было бы быть в законном порядке зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон.
Документы-основания иногда содержат определенные условия, выполнение которых для сторон обязательно. При их невыполнении сделка может быть расторгнута. На это тоже следует обратить внимание и требовать подтверждения выполнения обязательств (например, это касается договоров ренты). Соответственно, все цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.
Обстоятельства, влияющие на подготовку и прохождение сделки
1. Отсутствие ограничений и обременений.
Недвижимость может быть обременена (залогом или арестом, например). В этом случае готовящаяся сделка может развалиться на этапе регистрации прав.
2. Несовпадение площадей квартиры, указанных в различных документах.
Что проверить очень трудно
Помимо рассмотренных выше пунктов, которые проверить сложно (особенно непрофессионалу), но сравнительно реально, есть некоторые моменты, проверка которых затруднительна, а чаще невозможна (в большей степени довольно экзотичные, не часто встречающиеся случаи). Рассмотрим и их.
1. Полномочия нотариуса на момент удостоверения документов.
Нотариус по какой-либо причине может быть лишен полномочий на совершение определенных действий. Доверенности, выданные неуполномоченным нотариусом, будут недействительными.
2. Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости. Если квартиру энное количество лет назад приобрели в браке, а продают сейчас, после давнего развода, продавец может скрыть эту информацию. Обманутый бывший супруг может потребовать свою долю, и соответственно риск судебных разбирательств до определенного момента сохраняется.
3. Практически невозможно обнаружить наличие внебрачных детей, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве, или лиц, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве. При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследство) правоустанавливающими документами обиженному наследнику часто удаётся отсудить свою долю в наследстве.